Vivir con vecinos que no pagan el mantenimiento, equivale a un suicidio patrimonial colectivo

Sin duda alguna la razón principal de conservar en perfecto estado un inmueble obedece a la necesidad de vivir o trabajar en un entorno que nos proporcione la mayor satisfacción posible. Pero por muchas razones, en México se ha descuidado este importante aspecto, que no solo deteriora la calidad de vida de las personas sino que a la hora de vender o rentar un  inmueble, el propietario se encuentra con la amarga noticia de que no consigue quien lo quiera u ofrecen un precio muy por debajo de su valor.

A este fenómeno desde el punto de vista valuatorio, se le conoce como depreciación física del inmueble. Este concepto tiene dos componentes  principales:

a) La edad propia del inmueble ya sea real o aparente y
b) El estado de conservación del mismo.

Cuando un valuador aplica el método del costo para determinar el valor de una construcción debe estimar lo que costaría a precios actuales reproducir una edificación similar (costo de reproducción) y a ese costo descontarle la depreciación física de esa construcción. De tal manera que nos percatamos que mientras peor sean sus condiciones de mantenimiento, mayor será su depreciación y en consecuencia menor será su valor.

Aunado a lo anterior, el valuador tomará en consideración el estado que guarda el entorno de la propiedad, particularmente si la misma se ubica en una comunidad organizada bajo el régimen de condominio.

Cuando las personas adquieren inmuebles en un condominio, tienden a no darle mucha importancia al reglamento interno y a las obligaciones que se adquieren al formar parte de ese grupo vecinal. Existen incluso quienes ni siquiera saben de la existencia de un reglamento y mucho menos de que deben cumplir con la obligacion de cooperar para el mantenimiento de áreas comunes y respetar las restricciones para futuras remodelaciones. El deterioro de las áreas comunes se presenta por la falta de organización para la administración del condominio, favoreciendo la inseguridad y eventualmente la existencia de casas deshabitadas e incluso en abandono.

Para obtener el grado de afectación en el valor de las viviendas en los condominios, existen varios conceptos a tomarse en consideración, tales como

• La obsolescencia externa, que viene a ser la pérdida de valor de las áreas comunes que se encuentran fuera de la propiedad exclusiva. Este rubro se refleja en el descuido de la organización y administración para el cuidado y mantenimiento de las áreas comunes.
• El siguiente punto es no tomar en cuenta los lineamientos de construcción establecidos en el reglamento del condominio, permitiéndose ampliaciones o cambios de fachada que modifican el estilo arquitectónico, demeritando con ello la armonía general del condominio.
• Un factor importante es la existencia de viviendas deshabitadas, abandonadas y vandalizadas dentro de los condominios.

Estas causas son factores externos que los propietarios de viviendas organizadas en condominio, deben enfrentar al momento en que deseen vender su propiedad. Difícilmente contarán con los medios inmediatos para remediar el deterioro por descuido y desinterés, bajando así la deseabilidad, de un posible comprador, de vivir en dicho condominio.

Podemos darnos una idea de la incidencia del mantenimiento en la desvalorización de los inmuebles a través del siguiente caso: si una casa con apenas 6 años de haberse construido, lo que significa que ha consumido aproximadamente un 10% de su vida útil, tendrá una depreciación por edad del orden del 5%. Si está en excelentes condiciones de mantenimiento no se agregará mayor depreciación y la depreciación física total se mantendrá en el 5%. Si por el contrario la casa presenta deterioro significativo (filtraciones de techo, tuberías de aguas blancas rotas, cerámicas levantadas, pintura deteriorada, etc.) la depreciación física total podría ascender al 20% o más, lo que significa que solo por no haber mantenido adecuadamente su inmueble en esos seis años, se devaluará en un 15% adicional. A estos criterios se debe agregar el estado general del condominio donde se ubica esa casa, dependiendo del mantenimiento en áreas comunes, instalaciones y servicios en copropiedad, el inmueble puede revalorarse incrementando el precio estimado o demeritarse por el abandono de la copropiedad. La depreciación del inmueble disminuye la deseabilidad por adquirir dicha propiedad.

 ¿Porque suicidio patrimonial colectivo?

El suicidio es la manifestación de la conducta voluntaria de quitarse la vida, ésta es de modo consciente y la persona sabe de los resultados que se obtendrán. Haciendo una analogía con la vida en condominio, podemos inferir que un suicidio patrimonial es la manifestación de la conducta voluntaria de afectar, reducir o eliminar la inversión realizada en un bien inmueble. Ésta afectación a los recursos financieros propios y de los condóminos, es de modo consciente y la persona sabe de los resultados que se obtendrán.

El suicidio consumado es el acto de autodestrucción en donde el individuo termina con su vida. Meafóricamente dicha definición aplicada a los bienes inmuebles en condominio quedaría de la siguiente manera: Suicidio patrimonial consumado es el acto de autodestrucción de la estabilidad financiera, en donde el individuo termina con la plusvalía de la propiedad adquirida en condominio, afectando a su familia y a las personas con las que comparte bienes inmuebles en copropiedad.

En un condominio la morosidad en el pago de cuotas de mantenimiento, es un acto de exterminio de la copropiedad y del patrimonio de las personas que cohabitan en esa comunidad. Identificar síntomas de suicidio patrimonial y permanecer indiferente, implica complicidad y empatía por la destrucción de los bienes propios y los de la colectividad.

Si optas por ser cómplice de un suicidio patrimonial, asumiendo una actitud desinteresada en lo que pasa en tu condominio o dejando de pagar cuotas de mantenimiento, las consecuencias te pasarán factura a la vuelta de algunos meses. No tendrás acceso a servicios básicos como recolección de basura, limpieza, corte de pasto, etc. A mediano plazo se devaluará el valor de tu inversión a una tasa creciente acorde con el paso de los años y el descuido haga mella en la infraestructura urbana de tu condominio, el fraccionamiento y tu casa.

Cuidar tus bienes en un régimen de condominio, exige que asumas la responsabilidad de colaborar con estrategias para salvaguardar tu inversión.

¿Te consideras un suicida patrimonial?