IMPORTANTE: ¿Sabes porqué NO ERES CLIENTE de la constructora?

Estrictamente hablando, las constructoras en cualquier desarrollo habitacional de México, no tienen nada que ver con los residentes que habitan las casas de los fraccionamientos que construyen. Una vez que los residentes toman posesión de las mismas, los desarrolladores sólo tienen el limitado compromiso establecido en el contrato de compra-venta, de reparar defectos ocultos hasta el vencimiento de la garantía que normalente es de un año. 

¿Porqué?

La mayoría de las personas, compramos casa a través de un Crédito Hipotecario otorgado por un banco u otra institución financiera. Esta empresa es quien directamente deposita el PAGO COMPLETO por el inmueble adquirido, a las empresas que comercializan las casas. 

Por lo tanto, el cliente real de las constructoras, contable y financieramente hablando, es la institución financiera que les pagó. En este escenario quienes viven en las casas, son clientes del banco y no de la constructora.

Lo que realmente adquiriste fue dinero para pagar una casa, no la casa en sí misma. Es importante diferenciar los conceptos.

Qué es un crédito hipotecario

De acuerdo con el Banco de México:

4.2.3.11. Crédito hipotecario

Son préstamos de dinero otorgados para la adquisición de bienes inmuebles, los cuales se dejan en garantía a favor de la institución que otorgó el préstamo. Los bienes inmuebles son aquellos que no pueden desplazarse por sí mismos ni por la acción de alguna persona, como es el caso de los terrenos, las casas, los departamentos, etc. Por lo general los créditos hipotecarios tienen un plazo entre 10 y 30 años, periodo en el cual el cliente tiene que realizar pagos mensuales. Estos créditos pueden tener una tasa de interés fija o variable. En los pagos mensuales que el cliente (deudor) realiza se cubre parte del capital prestado así como los intereses del periodo.

Las garantías que el deudor otorga se establecen en forma de hipoteca. Este gravamen o hipoteca es un derecho de la institución que otorgó el crédito (acreedor) y que le da el poder de disponer del bien dejado en garantía en caso de que el cliente no pague el crédito.

FUENTE: http://goo.gl/eUAUa

Como puedes ver, conforme a la cita anterior, el "dueño" de tu casa en tanto no la termines de pagar es la institución financiera que te otorgó el crédito.

Las personas que adquieren una casa a crédito, sólo son el conducto para llegar al dinero que está en las instituciones financieras. Una vez que cumplen esa función de enlace entre constructora y dinero, salen del escenario para las empresas inmobiliarias.

A los desarrolladores les interesa más no perder  contacto con los bancos, el ISSSTE e INFONAVIT pues ellos son los que les pagan directamente e incluso promueven sus productos.


El papel de la Autoridad Municipal

El otro elemento que compone la ecuación donde se definen los actores en el desarrollo de vivienda, es el municipio.

La autoridad municipal es quien permite que se construyan las casas en un lugar determinado, respetando los lineamientos legales que deben aplicarse a un proyecto de construcción presentado para su autorización por la empresa constructora.

Por consiguiente, una vez terminada la edificación de un condominio o fraccionamiento, la dependencia a cargo de recibir dicho desarrollo, puede preguntar a los residentes si están conformes con lo que la constructora entregará. Ello porque los usuarios de los inmuebles son ciudadanos y serán afectados por el producto "grupo de casas" que autorizó. 

Enfatizamos "puede" porque cabe la posibilidad de no hacerlo sin que ello revista problema alguno. Si la autoridad argumenta que no hay una Asociación de Colonos, situación que favorece a los desarrolladores, o que ésta no se presenta ante las autoridades, debidamente registrada para participar en la entrega-recepción del fraccionamiento, se omite su inclusión en este proceso.

Como verás, siendo residentes, no hay nada que negociar con una constructora pues no tiene ninguna relación ni obligación real con quienes viven en el fraccionamiento, más allá del cumplimiento del año de garantía establecido en el contrato de compra-venta. 

A quien si es factible dirigir inconformidades es a la autoridad municipal. Un recurso consiste en proporcionar el listado de deficiencias encontradas en un fraccionamiento y los funcionarios deberán tomarlas en consideración antes de recibir dicho desarrollo habitacional. 

Si los residentes le dan a la constructora un listado de deficiencias identificadas y ésta lo tira a la basura, no pasa nada porque la empresa NO tiene ninguna obligación real de darle cuentas a los colonos. Su contra parte, a quien le debe explicaciones, en realidad es a los funcionarios públicos del municipio a través de la oficina de  "Desarrollo Urbano", con quienes realizó los trámites de permiso de construcción y autorización del proyecto de urbanización. 

En cambio si la autoridad municipal no investiga y evalúa las quejas de los ciudadanos, incurre en faltas que afectan sus derechos constitucionales, civiles y humanos.

La falacia de ser "cliente"

TODOS creemos que somos los clientes de una empresa inmobiliaria a consecuencia de la experiencia diaria que vivimos como consumidores. Compras el super, pagas en caja, eres el cliente. Punto.

En adquisiciones con crédito hipotecario el algoritmo no es tan simple.

Si los que se quejaran fueran los bancos, Infonavit o el ISSTE, como clientes reales de una constructora por ser los que pagan el total de un inmueble en una sola exhibición, los escucharían sin miramientos y cumplirían con cualquier reclamo.

La realidad es que a estos organismos poseedores del dinero, no les importa si eventualmente los fraccionamientos o las casas se caen a pedazos, su interés está en la recuperación y ganancias del crédito otorgado a los individuos. Un acreditado debe pagar use o no, le guste o no, cumpla o no con sus expectativas, el inmueble para el cual le prestaron el dinero. La satisfacción con el producto que tenga un cliente bancario, es de interés secundario o terciario para los fines de un negocio financiero.

¿Cómo reclamar? ¿Qué se hace en estos casos?

Ahora bien. La autoridad, a través de la legislación, establece las normas que debemos seguir para reclamar nuestros derechos respecto a las deficiencias de un desarrollo habitacional. En este caso, la norma que establecieron en el Código Urbano, es que es necesario estar conformados como Asociación Civil bajo la figura de Asociación de Colonos. Si no tienes esta organización debidamente protocolizada, entonces tampoco las autoridades tienen obligación de recibir reclamo alguno referido a un fraccionamiento.

Es decir. Si se presenta Juan Pueblo en el Ayuntamiento denunciando calles angostas, falta de áreas verdes, ausencia de servicios ofrecidos en folletos, etc. El municipio no le va a hacer ningún caso. No cuenta con la investidura legal correspondiente.

En cambio si el Presidente de la "Asociación de Colonos" a nombre de los residentes de un fraccionamiento, solicita audiencia con el presidente municipal para tratar asuntos que afectan a 500 familias, por lo menos lo van a considerar y lo citarán para ver qué quiere. 

Una constructora tiene mucho que perder si un grupo de personas se presenta en el municipio, quejándose de su producto "casas" o desarrollo en fraccionamiento, enarbolando la figura legal adecuada, con argumentos sólidos, porque entonces la autoridad municipal estará obligada a pedirle cuentas sobre las quejas presentadas por los ciudadanos organizados en una  Asociación de Colonos.

Con la explicación anterior, queda claro que la "Asociación de Colonos y Comercios del Fraccionamiento Residencial del Parque", nada tiene que negociar con ningún funcionario de la o las constructoras porque no tiene caso un acercamiento de esta naturaleza.

Al contrario, hemos visto y nos han comentado que, cuando una Asociación de Colonos pacta acuerdos con el desarrollador, convirtiéndolo en juez y parte de la problemática en un fraccionamiento, se corre el riesgo de entablar relaciones de complicidad donde los afectados finales son los residentes en una colonia. 

Entre tu y la constructora no hay nada pendiente. El trato está finiquitado. Hiciste los trámites para que le pagaran y ellos cobraron el costo COMPLETO de su casa al banco. 

A quien le debes es al banco,a Infonavit o al ISSSTE, no a la constructora. Los únicos clientes residentes que podrían reclamar en ese carácter son las personas que compraron y pagaron directamente, en efectivo o en una sola exhibición, algo que no es común y además difícilmente aceptan los comercializadores de inmuebles.

Entre más vecinos se afilien a la Asociación de Colonos, mayor peso específico adquirimos los ciudadanos organizados, al momento de exigir a la autoridad cualquier cosa que requiramos en beneficio de la comunidad. 

Los beneficios no los obtendremos como un "regalo" de buena voluntad, sino a consecuencia de exigir a la autoridad que cumpla con la reglamentación en materia de construcción, simplemente, ni más, ni menos.

Las constructoras son un NEGOCIO, no hacen "favores" ni "apoyan" a nadie mientras no represente una ganancia, su razón de ser es la obtención de beneficios económicos. Esa es la realidad

¡Afíliate a la Asociación de Colonos! 

Si lo haces, estarás en condición de incidir en el FUTURO DE TU PATRIMONIO Y CALIDAD DE VIDA. No lo dejes para mañana, el mejor momento es HOY, después será demasiado tarde.